Tentang Over Kredit Rumah

Apakah pengertian Over Kredit itu?

Over Kredit adalah proses pengalihan kredit dari pihak debitur lama ke pihak debitur baru.
Sebagai contoh : misalkan Dewi telah membeli rumah dengan KPR berjangka waktu 15 tahun. Kemudian pada tahun ke-10 Dewi ingin menjual rumahnya kepada Rio. Rio dapat membeli rumah itu sesuai harga yang diminta Dewi ditambah sisa pokok kredit yang masih ada dan kemudian Dewi melunasi kredit rumah itu ke bank.

Atau langkah kedua, Rio membayar harga yang diinginkan Dewi dan meneruskan kredit Dewi sampai lunas setelah jangka waktu 15 tahun itu. Proses kedua ini yang dimaksud dengan proses over kredit. Jadi kita menggantikan pembayaran angsuran kredit orang lain yang rumahnya kita beli.

Dalam proses over kredit ini terdapat beberapa cara dimana masing-masing cara sangat berpengaruh terhadap legalitas dokumen hukumnya. Anda perlu memilih benar cara mana yang paling aman bagi Anda agar pada saatnya apabila kredit itu lunas Anda bisa mengambil Sertifikat Rumah di bank dengan mudah dan tanpa kendala.

Beberapa cara proses over kredit antara lain :

1. Proses Resmi melalui Bank

Pada proses ini, Anda dan penjual menghubungi pihak bank untuk melakukan proses over kredit. Pihak bank akan melakukan analisa terhadap kemampuan financial Anda untuk meneruskan angsuran pinjaman tersebut. Analisanya mirip dengan analisa pemberian kredit pada umumnya. Jadi ada kemungkinan permohonan Anda akan ditolak oleh bank apabila hasil analisa bank menunjukkan Anda tidak cukup mampu dan kredibel untuk meneruskan angsuran dimaksud.

Apabila aplikasi Anda disetujui, bank akan mengenakan biaya over kredit dan biaya lainnya yang diperlukan, misalnya biaya notaris dan asuransi. Anda kemudian akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Anda akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas nama Anda, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT). Proses ini merupakan proses yang paling terjamin secara hukum, dan rumah yang Anda beli serta Anda teruskan angsurannya dapat dijual kembali kepada pihak lain sebagaimana Anda membelinya.

Tips : perlu ditanyakan juga kepada bank mengenai segala hal mengenai kredit yang akan Anda teruskan. Tanyakan apakah perhitungan angsurannya akan sama dengan angsuran lama, berapa suku bunganya, dan sebagainya.

2. Proses Melalui Notaris

Pada proses ini, Anda dan penjual menghubungi notaris dan menyampaikan maksud Anda untuk melakukan over kredit atas rumah penjual.

Anda dan penjual diwajibkan menyertakan dokumen pendukung antara lain :

· Fotokopi Perjanjian Kredit

· Fotokopi Sertifikat yang ada stempel bank-nya

· Fotokopi IMB

· Fotokopi PBB yang sudah dibayar

· Fotokopi bukti pembayaran angsuran

· Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran

· Data penjual dan pembeli, misalnya KTP, Kartu Keluarga, Buku nikah dan sebagianya.

Notaris kemudian membuat Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat. Kemudian Penjual membuat Surat Pernyatan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud. Surat pernyataan ini ditujukan kepada bank. Jadi sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada BTN. Kemudian dilakukan pembuatan Pengikatan Perjanjian Jual Beli oelh Notaris dan selanjutnya Anda dan penjual mendatangi Bank pemberi KPR dan menyerahkan dokumen yang diperoleh dari Notaris.

Pada proses ini transaksi yang terjadi cenderung aman secara hukum karena dilaksanakan di depan pejabat Negara yang berwenang yaitu notarie. Rumah dimaksud dapat diperjualbelikan kembali dengan membuat surat kuasa jual sesuai ketentuan yang berlaku.

Proses ini juga relative murah dibandingkan dengan proses over kredit di bank.

3. Proses Dibawah Tangan

Anda melakukan jual beli rumah dengan penjual hanya dengan bukti kuitansi saja. Selanjutnya Anda mengangsur rumah itu sebagaimana yang dilakukan oleh penjual sebelumnya. Biayanya memang relatif murah karena hanya berupa biaya materai untuk kuitansi.

Namun langkah ini memiliki banyak kekurangan, antara laian :

· Rumah akan sulit diperjual belikan kembali sebelum terjadi pelunasan

· Dokumen kurang memiliki kekuatan hukum jika terjadi permasalahan di kemudian hari

· Akan sulit mengambil Sertfikat jika kredit berakhir. Anda harus meminta bantuan penjual untuk mengambilnya, dan kemudian melakukan balik nama ke notaris. Tentunya ini bukan persoalan mudah, lebih-lebih jika penjual sudah tidak diketahui keberadaanya. Biaya yang akan dikeluarkan juga besar pada akhirnya karena Anda harus melakukan balik nama atas Sertifikat dimaksud.

Semoga artikel ini bermanfaat.